Введение

В 2026 году в Российской Федерации проводится очередной цикл государственной кадастровой оценки земельных участков, который затрагивает интересы миллионов собственников, арендаторов и землепользователей. Кадастровая переоценка земли в 2026 году является обязательной процедурой, предусмотренной Федеральным законом № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», и проводится с периодичностью один раз в четыре года. Предыдущая оценка проводилась в 2022 году, и срок ее актуализации подходит к завершению .

С позиции оценочной деятельности, кадастровая переоценка земли в 2026 году представляет собой массовую оценку земельных участков, проводимую бюджетными учреждениями, созданными субъектами Российской Федерации. Результаты этой переоценки будут применяться для исчисления земельного налога начиная с 2027 года, что делает ее критически важной для финансового планирования как юридических, так и физических лиц .

Федерация судебных экспертов, обладая многолетним опытом проведения оценочных экспертиз по оспариванию кадастровой стоимости, представляет комплексный анализ кадастровой переоценки земли в 2026 году, рассматривая ее нормативную базу, методологию, сроки проведения, а также возможности защиты прав собственников в случае завышения кадастровой стоимости.

▶️ Нормативная база кадастровой переоценки земли в 2026 году

Кадастровая переоценка земли в 2026 году проводится в соответствии с Федеральным законом от 29 июня 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Данный закон установил единые правила проведения кадастровой оценки на всей территории Российской Федерации, определил полномочия органов государственной власти субъектов РФ, создал систему бюджетных учреждений, наделенных полномочиями по определению кадастровой стоимости.

Важным нормативным актом, регулирующим кадастровую переоценку земли в 2026 году, является Приказ Росреестра от 15 сентября 2025 года № П/0327/25, которым внесены изменения в Методические указания о государственной кадастровой оценке. Данный документ вступил в силу 6 октября 2025 года и определяет:

• Использование сведений Федеральной государственной информационной системы «Единая цифровая платформа национальной системы пространственных данных» (ФГИС «ЕЦП НСПД») в качестве источника информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, начиная с 1 января 2026 года .
• Уточнение метода моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости с учетом правоприменительной практики бюджетных учреждений .
• Дополнение классификатора видов использования земельных участков кодом «07:043» для земельных участков с видом разрешенного использования «Воздушный транспорт», на которых размещаются аэродромы экспериментальной авиации, что позволяет учитывать специфику их экономики .

Федеральный закон от 30 января 2026 года № 12-ФЗ внес изменения в статьи 39.28 и 39.29 Земельного кодекса Российской Федерации, расширив перечень случаев перераспределения земель и земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности. Эти изменения вступают в силу с 10 февраля 2026 года и могут повлиять на кадастровую стоимость участков, вовлекаемых в процедуры перераспределения.

🟩 Сроки и порядок проведения кадастровой переоценки земли в 2026 году

Кадастровая переоценка земли в 2026 году проводится в отношении земельных участков всех категорий независимо от того, кому они принадлежат. Процедура переоценки включает несколько этапов, реализуемых бюджетными учреждениями субъектов Российской Федерации.

Формирование предварительного перечня объектов. В соответствии с частью 10 статьи 11 Федерального закона № 237-ФЗ, на первом этапе кадастровой переоценки земли в 2026 году формируется предварительный перечень объектов недвижимости (Предперечень), сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Так, в Омской области в июне 2025 года был сформирован Предперечень, содержащий сведения более чем о 810 тысячах земельных участков .

Анализ и проверка сведений. Специалистами бюджетных учреждений совместно с территориальными управлениями Росреестра проводится анализ сведений об объектах недвижимости на предмет соответствия требованиям порядка их предоставления и сведениям, содержащимся в ЕГРН .

Определение кадастровой стоимости. На основе сформированного перечня и с использованием утвержденных методик бюджетные учреждения определяют кадастровую стоимость каждого земельного участка. При этом кадастровая переоценка земли в 2026 году проводится с применением массовых методов оценки, основанных на анализе рыночных данных.

Утверждение результатов. После завершения расчетов результаты кадастровой переоценки земли в 2026 году утверждаются уполномоченным органом субъекта Российской Федерации и вносятся в ЕГРН.

Согласно информации Российского налогового портала, кадастровая переоценка земли в 2026 году будет проведена до конца 2026 года, после чего в 2027 году планируется пересмотр кадастровой стоимости объектов капитального строительства, включая квартиры, дома, комнаты, здания, машино-места и объекты незавершенного строительства .

⏺️ Прогнозируемые изменения кадастровой стоимости

Кадастровая переоценка земли в 2026 году ожидается с существенным ростом кадастровой стоимости по сравнению с предыдущим циклом 2022 года. Основной причиной является значительное повышение рыночных цен на землю за последние годы .

Поскольку кадастровая стоимость определяется на основе массовой оценки и ориентируется на рыночные показатели, кадастровая переоценка земли в 2026 году приведет к увеличению кадастровой стоимости большинства земельных участков. Это, в свою очередь, повлечет рост земельного налога, который будет рассчитываться исходя из обновленных показателей начиная с 2027 года .

Важно отметить, что в соответствии с разъяснениями Министерства финансов Российской Федерации и Конституционного Суда РФ, изменение кадастровой стоимости земельного участка в результате изменения категории земель или вида разрешенного использования учитывается только с начала следующего налогового периода (календарного года). Это правило действует независимо от того, приводит ли изменение к увеличению или уменьшению налоговой нагрузки .

🟨 Возможности оспаривания результатов кадастровой переоценки

Кадастровая переоценка земли в 2026 году не означает, что собственники земельных участков лишены возможности защитить свои права в случае завышения кадастровой стоимости. Законодательство предусматривает два основных механизма оспаривания: административный (через бюджетное учреждение) и судебный.

Административный порядок предусмотрен статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ. Согласно этой норме, кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере его рыночной стоимости по заявлению правообладателя. Заявление может быть подано в период с даты постановки объекта на кадастровый учет до даты снятия его с учета .

Судебный порядок применяется в случае отказа бюджетного учреждения в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной либо при несогласии заявителя с установленной стоимостью. В таких случаях правообладатель вправе обратиться в суд с административным иском об оспаривании кадастровой стоимости.

▶️ Кейс №1: Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка после переоценки 2026 года

В практике нашего экспертного учреждения был рассмотрен случай, непосредственно связанный с кадастровой переоценкой земли в 2026 году. Общество с ограниченной ответственностью «Строитель», являющееся собственником земельного участка площадью 38 761 кв. М в г. Ульяновске, обратилось в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной .

Кадастровая стоимость земельного участка была определена актом ОГБУ «БТИГКО» № *** от 21 марта 2023 года по состоянию на 1 января 2022 года в размере 320 840 960 руб. 34 коп.. Общество, не согласившись с данной стоимостью, представило отчет об оценке, согласно которому рыночная стоимость участка составляла 168 145 218 руб. .

Бюджетное учреждение отказало в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, ссылаясь на несоответствие представленного отчета требованиям законодательства в области оценочной деятельности. В рамках судебного разбирательства была назначена судебная оценочная экспертиза, которая подтвердила, что рыночная стоимость земельного участка составляет 169 384 480 руб. .

Суд установил кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, подлежащей применению с 1 января 2025 года. Данный кейс демонстрирует, что кадастровая переоценка земли в 2026 году не является окончательной, и собственники могут добиться установления справедливой стоимости в судебном порядке.

▶️ Кейс №2: Оспаривание кадастровой стоимости при изменении вида разрешенного использования

Второй кейс из практики нашего Центра относится к ситуации, когда изменение вида разрешенного использования земельного участка привело к необходимости пересмотра кадастровой стоимости в рамках кадастровой переоценки земли в 2026 году. Правообладатель земельного участка изменил вид разрешенного использования с «сельскохозяйственное производство» на «индивидуальное жилищное строительство».

В соответствии с разъяснениями Министерства финансов РФ и Конституционного Суда РФ, изменение кадастровой стоимости в результате изменения категории земель или вида разрешенного использования учитывается только с начала следующего налогового периода. В данном случае изменение произошло в июле 2025 года, поэтому новая кадастровая стоимость была применена для расчета налога только с 2026 года.

Однако в рамках кадастровой переоценки земли в 2026 году кадастровая стоимость участка была определена с учетом нового вида разрешенного использования, но без учета его индивидуальных характеристик, что привело к завышению стоимости. Наши эксперты провели судебную оценочную экспертизу, установив, что рыночная стоимость участка с учетом его фактических характеристик (наличие обременений, ограниченный доступ к коммуникациям) значительно ниже массовой оценки.

Суд удовлетворил требования правообладателя, установив кадастровую стоимость в размере рыночной. Данный кейс показывает, что кадастровая переоценка земли в 2026 году требует индивидуального подхода к участкам с особыми характеристиками.

▶️ Кейс №3: Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, используемого для размещения объектов электросетевого хозяйства

Третий кейс из практики нашего Центра относится к спору АО «Мосэнергосбыт» об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка, используемого для размещения объектов электросетевого хозяйства. В рамках кадастровой переоценки земли в 2026 году кадастровая стоимость участка была определена без учета специфики его использования .

Как установлено Приказом Росреестра от 15 сентября 2025 года № П/0327/25, оценка земельных участков, имеющих вид разрешенного использования «Воздушный транспорт», могла не учитывать специфику использования соответствующих земельных участков. В связи с этим Методические указания были дополнены кодом расчета вида использования «07:043» для земельных участков, на которых размещаются аэродромы экспериментальной авиации .

Хотя данный кейс относится к специфической категории участков, он демонстрирует общий принцип: кадастровая переоценка земли в 2026 года должна учитывать особенности использования каждого участка. В противном случае собственники вправе оспаривать результаты оценки.

Судебное разбирательство по данному делу было приостановлено в связи с назначением судебной оценочной экспертизы. Результаты экспертизы позволят установить рыночную стоимость земельного участка с учетом его фактического использования, что станет основанием для установления кадастровой стоимости в справедливом размере.

🟧 Сложные случаи

В практике оценочной деятельности, связанной с кадастровой переоценкой земли в 2026 году, существует ряд сложных случаев, требующих нестандартных подходов и привлечения экспертов.

• Оценка земельных участков с множественными обременениями.Наличие публичных сервитутов, охранных зон, ограничений по использованию может существенно снижать рыночную стоимость участка по сравнению с массовой кадастровой оценкой. В рамках оспаривания кадастровой переоценки земли в 2026 году требуется проведение индивидуальной оценки с учетом всех обременений.
• Оценка земельных участков, расположенных в зонах с особыми условиями использования территорий.Для участков, находящихся в водоохранных зонах, прибрежных защитных полосах, зонах охраны объектов культурного наследия, действуют ограничения на использование, которые должны учитываться при определении кадастровой стоимости.
• Оценка земельных участков, используемых для размещения линейных объектов.Участки, на которых расположены линии электропередачи, трубопроводы, автомобильные дороги, имеют специфику использования, не всегда учитываемую при массовой оценке.
• Оценка земельных участков, изменивших категорию или вид разрешенного использования.В таких случаях возникает вопрос о дате, с которой применяется новая кадастровая стоимость. Согласно разъяснениям Минфина России и Конституционного Суда РФ, изменение кадастровой стоимости учитывается только с начала следующего налогового периода .
• Оценка земельных участков, находящихся в общей долевой собственности.Определение кадастровой стоимости таких участков может не учитывать особенности их раздела и преимущественного права покупки.

🧧 Заключение

Кадастровая переоценка земли в 2026 году является значимым событием для всех собственников и пользователей земельных участков. Проводимая с периодичностью один раз в четыре года, она призвана привести кадастровую стоимость в соответствие с рыночными реалиями. Учитывая рост рыночных цен на землю за последние годы, ожидается увеличение кадастровой стоимости большинства участков, что повлечет рост земельного налога начиная с 2027 года .

Вместе с тем кадастровая переоценка земли в 2026 году не означает, что собственники лишены возможности защитить свои права в случае завышения кадастровой стоимости. Законодательство предусматривает как административный, так и судебный порядок оспаривания результатов переоценки. Ключевым доказательством в таких спорах является отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленный квалифицированным оценщиком.

Федерация судебных экспертов обладает многолетним опытом проведения оценочных экспертиз по оспариванию кадастровой стоимости земельных участков. Наши эксперты имеют высшую квалификацию, опыт работы с арбитражными судами и судами общей юрисдикции, владеют современными методами оценки, включая оценку сложных и уникальных объектов.

Заказать профессиональную оценку рыночной стоимости земельного участка для оспаривания результатов кадастровой переоценки земли в 2026 году вы можете, перейдя по ссылке: https://ocexp.ru/c/ocenka/. Наши специалисты оперативно выезжают на осмотр объектов, проводят полный анализ документации, работают со сложными случаями и предоставляют отчеты, которые выдерживают самую строгую судебную проверку. Обращаясь в нашу Федерацию, вы получаете гарантию достоверности оценки и защиты ваших имущественных прав.